Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest
Jaki sektor wygra w tym roku w wyścigu inwestycyjnym? Czy inwestorzy, którzy poszukują w Polsce okazji, postawią jak w roku ubiegłym przede wszystkim na biurowce? Czy rynek transakcji inwestycyjnych zdominują magazyny i parki handlowe?
Zmiany zachodzące w globalnej gospodarce nie wywarły znaczącego wpływu na decyzje funduszy i postrzeganie Polski jako atrakcyjnej lokalizacji inwestycyjnej. Choć inwestorzy coraz ostrożniej podejmują decyzje o transakcjach, rok 2022 zamknął się na krajowym rynku porównywalną wartością wolumenu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych jak rok poprzedni. Podobnie było też w całym w regionie CEE. Polska utrzymała przy tym pozycję lidera w Europie Środkowo Wschodniej z większościowym udziałem w całkowitym wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w regionie.
Zdetronizowane magazyny
Wśród aktywów, które zmieniły właściciela w minionym roku dominowały nieruchomości biurowe, które zepchnęły sektor logistyczny z dominującej pozycji, zajmowanej na przestrzeni dwóch poprzednich lat. Łączna wartość wolumenu inwestycyjnego w 2022 roku w Polsce przekroczyła wartość 5,8 mld euro, z czego jedną trzecią udziału miał sektor magazynowy. Transakcje dotyczące obiektów logistycznych osiągnęły wartość 2 mld euro i uplasowały się pod względem wartości na drugiej pozycji po biurach. Aktywność inwestorów w przypadku nieruchomości magazynowych skurczyła się w ubiegłym roku o ponad 30 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.
W segmencie nieruchomości handlowych odnotowany został natomiast w zeszłym roku najlepszy wynik w ciągu ostatnich lat. Wolumen transakcyjny znacznie przekroczył rezultat zarejestrowany rok wcześniej. Akwizycje w sektorze handlowym w 2022 zamknęły się na naszym rynku wynikiem 1,5 mld euro. Przedmiotem transakcji w przeważającej mierze były niewielkie parki handlowe i obiekty typu convenience, ale właściciela zmieniły też większe centra handlowe w miastach regionalnych.
Skrupulatne analizy wartości aktywów i oczekiwanie na okazje
Inwestorzy większą wagę przykładają aktualnie do lokalizacji obiektów i uważniej przyglądają się strukturze najemców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nadal dobrze zlokalizowane magazyny i parki handlowe, zabezpieczone atrakcyjnymi umowami najmu. Poszukiwane są również grunty pod parki handlowe i inwestycje mieszkaniowe przygotowywane pod wynajem instytucjonalny. Procesom negocjacji towarzyszą jednak teraz skrupulatne analizy związane z oceną wartości inwestycyjnej aktywów, jak również kwestiami z zakresu ESG. Bardzo istotnym aspektem przy podejmowaniu decyzji jest jakość i stabilność umów zawartych z najemcami.
Polska pozostaje nadal w kręgu zainteresowania funduszy, przede wszystkim z USA, Niemiec i RPA, ale swój udział w transakcjach na naszym rynku zwiększa również kapitał z krajów regionu CEE. Niemniej, na ten rok prognozowane jest spowolnienie na rynku inwestycyjnym. Kupujący oczekują bowiem na przeceny. W wielu przypadkach występuje spora rozbieżność pomiędzy kupującymi i sprzedającymi, jeżeli chodzi o szacowaną wartość nieruchomości. W skutecznym dobijaniu targów nie pomagają też wysokie koszty finansowania inwestycji, restrykcyjne warunki udzielania kredytów, a także prognozy dotyczące globalnej recesji. W tle jest także skokowy wzrost cen energii i coraz bardziej wymagająca, unijna polityka klimatyczna.
Koszty finansowania a stopy kapitalizacji
Niesprzyjający klimat gospodarczy, inflacja i rosnące wydatki związane z utrzymaniem budynków oraz wysokie koszty finansowania inwestycji przyniosły korektę cen aktywów na wszystkich rynkach europejskich, choć w Polsce znacznie mniejszą niż na Zachodzie Europy. Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych staje się coraz bardziej zauważalne w całej Europie. Trudno się temu dziwić, biorąc pod uwagę, wysoki poziom kosztów zadłużenia, który zbliżony jest aktualnie do wysokości stóp kapitalizacji dla najatrakcyjniejszych aktywów.
Sytuacja może jednak ulec poprawie. Już ubiegły rokprzyniósł znaczący wzrost czynszów w sektorze magazynowym, zarówno w Polsce, jak i na rynkach europejskich. Mimo zmian, polski rynek magazynowy jest wciąż jednym z najtańszych w Europie. Poza niższymi stawkami wynajmu powierzchni, oferujemy również wykwalifikowaną kadrę, niższe koszty prowadzenia działalności i lokalizację w pobliżu rynków zbytu, co ma znaczenie w kontekście nearshoringu i przenoszenia produkcji z Azji. Według ostatniego raportu Reuters Polska jest najchętniej wybieranym do tego celu krajem przez firmy europejskie. O inwestycje produkcyjne z Azji konkurujemy z Czechami i Węgrami. Czas pokaże, jak dużo z projektów, które są aktualnie w procesie analizy przypadnie nam w udziale.
Magazyny w budowie
W minionym roku sektor magazynowy oraz handlowy były najszybciej rozwijającymi się segmentami na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Krajowe zasoby magazynowe powiększyły się do ponad 28 mln mkw., dzięki oddaniu największej ilości nowej powierzchni w historii polskiego rynku. Za rekordowo wysoką podażą podążał wysoki popyt. W ubiegłym roku zakontraktowane zostało 6,8 mln mkw. powierzchni magazynowych, niewiele mniej niż w najlepszym pod tym względem 2021 roku.
Skala rozwoju nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce jest bardzo duża. A potencjał wzrostu w obrębie najważniejszych dla sektora obszarów, m.in. w regionie Warszawy, Poznania, czy na Śląsku jest wciąż bardzo duży. W budowie na terenie kraju pozostaje relatywnie duża ilość powierzchni – 3,4 mln mkw.
Niemniej, w ubiegłym roku mogliśmy obserwować spadek liczby inwestycji rozpoczynanych w kolejnych kwartałach. Wpływ na to miał przede wszystkim wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów finansowania, a także mniejsza aktywność funduszy inwestycyjnych. Korekta wartości nieruchomości spowodowała także spadek nowej podaży na większości magazynowych rynków europejskich.
Duże zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne
Prognozy rynkowe mówią o dalszym wzroście czynszów za powierzchnie magazynowe. Po ubiegłorocznych podwyżkach stawek, które w Polsce wyniosły średnio 20 proc., nadal jesteśmy konkurencyjnym rynkiem na tle Europy. Siłą napędową dla rynku magazynowego są teraz przede wszystkim firmy z sektora logistycznego i firmy produkcyjne oraz wolniej już rozwijający się rynek e-commerce.
Skutkiem wysokiego zapotrzebowania na powierzchnię jest niski wskaźnik pustostanów utrzymujący się w sektorze przemysłowo-logistycznym na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, który nie przekracza średnio 5 proc. W najbardziej wziętych lokalizacjach popyt na magazyny jest często wyższy niż podaż.
Zwolnienie tempa realizacji projektów handlowych
Wyższa płynność odnotowana na rynku inwestycyjnym w 2022 roku w segmencie nieruchomości handlowych w Polsce także może zostać w tym roku schłodzona przez niekorzystne zjawiska gospodarcze oraz wysokie koszty finansowania projektów. Zagrożeniem dla sektora jest mniejsza dynamika sprzedaży detalicznej, a także rosnące koszty eksploatacji obiektów.
W tym roku również na rynku handlowym przewidywane jest zwolnienie tempa realizacji nowych projektów. W 2022 roku sektor wzbogacił się w Polsce aż o 350 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego większość weszła na rynek w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
W budowie pozostaje około 300 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod handel, choć plany deweloperów były wcześniej znacznie szersze. Zdecydowana większość mieści się w realizowanych parkach handlowych, których podaż w następnych latach będzie się jeszcze zwiększać. Specyfiką polskiego rynku w segmencie handlowym jest przebudowa obiektów, w których najemcą były hipermarkety Tesco, a które sukcesywnie zmieniane są w nowe centra zakupowe.
Na wzrost popularności retail parków, zarówno wśród klientów, jak i inwestorów paradoksalnie składa się rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej pieniądza. Wynika to z profilu tych obiektów, które zwykle zapewniają ofertę dyskontową. Mniejsze, lokalne obiekty handlowe, które umożliwiają dokonywanie wygodnych, codziennych zakupów w okolicy domu z roku na rok zyskują na znaczeniu.
Parki handlowe rosną przede wszystkim w mniejszych miejscowościach, gdzie istnieje jeszcze luka podażowa. Ich atutem są niższe koszty inwestycji i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z większymi centrami. W kolejnych latach ten rynek będzie zwiększał swój potencjał inwestycyjny i nadal będzie się cieszył zainteresowaniem inwestorów.
Czy warto inwestować w złoto?
Złoto ma wysoką wartość od tysiącleci. Jest bardzo cenione przede wszystkim ze względu na rzadkie występowanie, a także swoje właściwości, ponieważ charakteryzuje się bardzo dużą trwałością. Jest także często wybierane przez osoby, które szukają bezpiecznych sposobów na inwestowanie.
Stabilność i bezpieczeństwo złota
Dla kogo inwestycja w złoto jest dobrym rozwiązaniem? Przede wszystkim dla osób, które chcą uniknąć dużego ryzyka. Od wielu lat złoto jest niezmiennie uznawane za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Zabezpiecza finanse przed wszystkimi trudnymi do przewidzenia wydarzeniami takimi jak duże wahania walut, inflacja, czy giełdowy krach. Tę zaletę można docenić zwłaszcza w niespokojnych czasach, kiedy sytuacja polityczna i gospodarcza często zmienia się z dnia na dzień. Warto pamiętać, że wszystkie zawirowania i negatywne wydarzenia nie obniżają wartości złota, wręcz przeciwnie – wpływają na jej wzrost.
Niezależność złota
Inwestowanie w złoto pozwala więc na uniezależnienie się od politycznych i ekonomicznych katastrof. Ta forma lokaty kapitału wyróżnia się również dużą niezależnością od rządów i ich działań, w tym od nieodpowiedzialnych decyzji polityków. Niepewna pozycja dolara, niskie ceny, wszelkie napięcia geopolityczne wpływają jedynie na wzrost cen złota, a co za tym idzie są korzystne dla inwestora, który może tracić na innych lokatach.
Duża płynność złota
Złoto to uniwersalny środek płatniczy, który da się wymienić na całym świecie, w każdym kraju. Złoto można spieniężyć niezależnie od sytuacji – zawsze znajdzie się nabywca, który wymieni je na gotówkę. Innymi słowy jest płynne finansowo, czyli można je bez problemu sprzedawać i kupować, jest powszechnie rozpoznawane jako środek płatniczy. W każdym zakątku świata ludzie znają jego wysoką wartość.
Złoto na niepewne czasy
Złoto inwestycyjne do doskonała lokata na niepewne czasy – takie określenie jest używane nie tylko przez zwykłych inwestorów, ale także przez ekspertów i analityków finansowych. To właśnie złoto jest lokatą, która pomaga przeżyć najgorsze kryzysy gospodarcze, w końcu jest odporne na inflację. Nierzadko ratowało życie w czasie wojny, kiedy pozwalało na przetrwanie w ekstremalnych sytuacjach.
Nie da się też ukryć, że złoto to jedyny środek płatniczy, który jest praktycznie niezniszczalny. Jest bardziej solidne od pieniędzy drukowanych na papierze. Nie bez przyczyny banki centralne przechowują w swoich sejfach sztabki złota, a nie papierowe banknoty. Sztabki nie ulegną zniszczeniu nawet w czasie najgorszych katastrof naturalnych jak powódź a także z powodu pożaru.
Oczywiście warto także pamiętać, że złota nie da się sfałszować. Złoto inwestycyjne oraz w każdej innej postaci jest starannie kontrolowane. W sztabkach i monetach zawsze sprawdza się zawartość cennego kruszcu. Czystość złota jest standaryzowana i kontrolowana między innymi przez rządy kopalniane i międzynarodowe rafinerie.
Złoto jako kapitał zapasowy i asekuracyjny
Kolejną zaletą inwestowania w złoto jest fakt, że ten kruszec stanowi doskonały kapitał zapasowy. Warto pamiętać, że centralne i krajowe banki wykorzystują złoto właśnie jako zapasowy kapitał. Każde bogate państwo posiada rezerwy złota w swojej skarbnicy. Eksperci doradzają, żeby inwestować w metale szlachetne od 5 do 10 proc. swojego majątku. Takie rozwiązanie jest polecane nie tylko największym inwestorom. To właśnie mniejsi inwestorzy mogą bardzo dużo skorzystać na złocie, ponieważ chroni ono przed fluktuacjami cen.
Inwestycja w złoto – korzystne rozwiązanie?
Oczywiście nie trzeba inwestować wszystkich swoich oszczędności w złoto lub inne szlachetne kruszce. Jednak przeznaczenie części środków na ten cel może zapewnić bardzo dobre zabezpieczenie finansowe. Bez trudu można zauważyć, że ceny złota utrzymują się na stabilnym poziomie, a nawet stopniowo wzrastają. Nawet jeśli zakupimy złote monety i zostawimy je w sejfie na kilka dziesięcioleci, nie stracą one swojej wysokiej wysokiej wartości i nadal będą aktualnym środkiem płatniczym, który możemy wymienić na dowolną walutę.